AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

sumário


Cabimento; Legitimidade; petição inicial e pedidos cumulativos; procedimento; o caso; modelo.

Cabimento

Dispositivo Legal
CPC – art. 934 a 940.
O direito de construir1 não é absoluto e ilimitado. O seu exercício condiciona-se às restrições contidas nas normas administrativas e no direito de vizinhança. Se as construções novas estiverem sendo erguidas com inobservância destas restrições podem ser impugnadas e obstadas pelo dono ou inquilino do prédio prejudicado2.
Para embargar ou impedir o prosseguimento de construção que prejudica o imóvel de outrem o meio processual adequado é a ação de nunciação de obra nova (arts. 934 a 940 do CPC)3.
A ação de nunciação de obra nova, tal como a disciplina o Código de Processo Civil, pode ser utilizada:
a) em conflito de vizinhança (art. 934, I, do CPC);
b) em litígio entre condôminos, para evitar que um co-proprietário execute obra com prejuízo ou alteração da coisa comum (art. 934, II, do CPC);
c) pelo Poder Público competente, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura (art. 934, III).
Para manejo da ação é indispensável:
a) a existência de um prejuízo real e efetivo causado pela obra nova embargada ao prédio vizinho; b) que esteja a obra em andamento; c) e desrespeite as normas necessárias da relação de vizinhança, de condomínio ou de regulamentação ou postura editadas pelo Poder Público.
Compete ao autor demonstrar o nexo de causalidade entre a construção embargada e o prejuízo causado ao seu direito de propriedade, ou a alguma servidão que recaia sobre o imóvel vizinho.
Em suma: o prejuízo alegado deve ser sempre concreto e resultar da contrariedade aos direitos de vizinhança, de propriedade e das leis que regulamentam as construções urbanas.
O requisito de efetivo prejuízo para cabimento da ação não se aplica ao Poder Público, quem tem competência para mover a ação com o fito de embargar construções em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

LEGITIMIDADE

Dispositivo Legal
CPC – art. 934.

Comentários
São partes legítimas:
a) o proprietário, possuidor, ou locatário4 que se dizem prejudicados com a construção irregular promovida no prédio contíguo;
b) o condômino prejudicado pela obra ou alteração da coisa comum realizada por outro co-proprietário;
c) o Poder Público5 interessado, nas obras realizadas em desrespeito às normas administrativas;
d) o loteador, na hipótese de construção em desacordo com restrições legais ou contratuais6.
Para demonstrar a sua legitimidade, compete ao autor provar a sua posse ou propriedade do prédio prejudicado. A ação nunciação não é meio processual adequado para dirimir conflitos acerca do direito de posse ou de propriedade.
A ação em tela será movida apenas contra o dono da obra. Sendo vários os proprietários da obra, todos deverão ser citados.
A intervenção do cônjuge tanto no pólo passivo como ativo é obrigatória, nos termos do art. 10, § 1º, do CPC.
PETIÇÃO INICIAL E PEDIDOS CUMULATIVOS

Dispositivo Legal
CPC – art. 936.

Comentários
No tópico referente à legitimidade ativa e passiva tratamos da competência para ajuizar a ação em tela e contra quem deve ser movida. Para demonstrar a sua legitimidade, compete ao autor provar a sua posse ou propriedade do prédio prejudicado.
O pedido principal e próprio da ação é o embargo da obra, ou seja sua imediata paralisação (art. 936, I, CPC). Permite a lei que sejam cumulados objetivamente na inicial os demais previstos no art. 936 do Estatuto Processual. Esses não são essenciais. O autor tem a faculdade de fazê-los ou não.
Prevê o art. 936, parágrafo único, CPC, um caso especial de pedido formulado pelo nunciante de apreensão e depósito dos materiais e produtos retirados de demolição, colheita, corte de madeira, extração de minérios e obra semelhante.

Pedido de prosseguimento da obra
Prevê o art. 940, Código de Processo Civil, que possa o nunciado, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o prosseguimento da obra, desde que preste caução e demonstre o prejuízo resultante da suspensão dela.
O pedido do art. 940, CPC, não se baseia na injustiça da nunciação e, sim, no prejuízo que a suspensão da obra lhe causará se a nunciação for julgada improcedente. O prejuízo a ser provado não é da parte, mas da obra em si, o que ocorrerá quando, pelo estágio da construção, ou por sua natureza, não possa ela suportar paralisação sem danificar-se seriamente.
A caução destina-se a assegurar o desfazimento que resulta da retomada da obra, caso venha a sucumbir a final. A fixação do valor da caução será obtida através de procedimento cautelar, em apenso aos autos principais (arts. 809 e 826 a 838, todos do CPC).
A competência para a admissão e arbitramento da caução é atribuída ao juízo de origem (art. 940, § 1º, CPC), mesmo que o pedido de prosseguimento da obra ocorra com o processo principal em grau de recurso em instância superior.
A decisão que apreciar o pedido de caução será proferida em sentença de processo cautelar. Contra esta decisão caberá recurso de apelação, recebido apenas no efeito devolutivo (art. 520, IV, CPC).
Na hipótese de os embargos terem sido concedidos em ação fundada na contrariedade a regramentos administrativos, é inadmissível o prosseguimento da obra, mesmo mediante caução (CPC, art. 940, § 2º).

PROCEDIMENTO
Constatado, pelos legitimados do art. 934 do CPC, que a obra a ser realizada, ou em andamento causa-lhes real e efetivo prejuízo por desrespeitar o regulamento do direito de construir, o CPC permite-lhes:
a) Embargos extrajudicial, da obra, nos casos de urgência: o prejudicado na presença de duas testemunhas notifica o proprietário, ou na sua ausência o construtor, para não continuar a obra. O perigo de dano imediato justifica o uso do embargo extrajudicial.
Em três dias, terá o notificante que ajuizar ação de nunciação, pedindo na inicial7 a ratificação do embargo extrajudicial, como condição de validade do embargo.
Deve o juiz observar se estavam presentes os requisitos concessivos da medida isto é:
a) havia urgência real da medida8;
b) a notificação se deu na presença de duas testemunhas (requisito formal);
c) houve pedido de ratificação no prazo de três dias.
Se for comprovada a existência destes elementos, o juiz homologará o embargo extrajudicial. A ratificação retroage à data da notificação; a continuação da obra após embargo extrajudicial configura atentado, nos termos do art. 879, II, do CPC.
b) Embargo liminar: pode o prejudicado deixar de embargar extrajudicialmente e optar por pedir a concessão de medida liminar antes mesmo de ouvida a parte contrária, para paralisar a obra. Para obter a medida com a inicial, terá o autor de fornecer documentos demonstrativos do prejuízo, que a obra do réu representa para seu prédio. Não há necessidade de uma prova exaustiva neste momento processual. Não havendo prova documental prévia e idônea, o autor poderá requerer justificação testemunhal prévia (art. 937, CPC). Nem se exige a necessidade de urgência. A medida liminar restringe-se ao pedido de impedir o prosseguimento da obra, para que evite maiores danos e complicações futuras.
Concedida a medida serão intimados o construtor e operários para paralisarem a construção.
O oficial deverá lavrar auto circunstanciado, descrevendo detalhadamente o estado em que se encontrava a obra no momento da diligência (art. 938, CPC)9.
Inviabiliza-se a ação, caso não se defira o embargo liminar, ou não se homologue o embargo extrajudicial. É que só após a exe-cução da medida liminar será o réu citado (contendo no auto de citação a medida liminar) para apresentar a defesa, em cinco dias (art. 938). O rito processual a ser obedecido é o do art. 803 do Código de Processo Civil.
c) Prosseguimento do feito: se houver a apresentação de contestação10 e a matéria reclamar ampla instrução o juiz designará audiência de instrução e julgamento (art. 803, parágrafo único, CPC).
Caso contrário, se a matéria for puramente de direito, ou a prova meramente documental, o feito será desde logo submetido a julgamento antecipado. Se o réu for revel, operar-se-ão os efeitos da revelia, isto é os fatos alegados pelo autor presumir-se-ão verdadeiros.
Vários podem ser os pedidos, como se demonstrou oportunamente: paralisação da construção em curso, demolição da edificação já erguida, reparação de perdas e danos.
A sentença poderá acolher ou rejeitar todos os pedidos ou admitir uns e rejeitar outros. Isto é, a acolhida de cada um deles não está, necessariamente, na dependência do provimento do pedido principal (embargo liminar).
A natureza da sentença variará conforme o teor da matéria solucionada. Em face do embargo, predominante é o seu caráter mandamental, pois o julgado se cumpre imediatamente, sem necessidade de actio iudicati. Na hipótese de demolição, a medida pode ser ordenada pelo juiz, independentemente do rito da execução das sentenças relativas a obrigação de fazer (art. 632 e segs., CPC) e até mesmo como forma de antecipação de tutela (art. 461, § 3º, CPC). O cumprimento da sentença que condenar ao ressarcimento dos danos (título executivo judicial) dependerá de novo processo (execução de quantia certa). É declaratória negativa a sentença que rejeita qualquer dos pedidos cumulados na operis novi nuntiatio.

o caso

Pedro Silva, proprietário de imóvel residencial (uma casa), ajuizou ação de nunciação de obra nova em desfavor de Márcio Pereira, pedindo, liminarmente, a imediata paralisação de obra realizada pelo Sr. Márcio, que está a construir em sua residência (casa vizinha à do autor) mais um cômodo, que, por seu turno, necessitará de um telhado que deitará goteiras no imóvel vizinho de propriedade do nunciante.
Na inicial, o nunciante invocou em prol de sua pretensão as prescrições do Código Civil Brasileiro, especialmente o art. 572 deste Codex, que autoriza o proprietário a embargar a construção de prédio que invada a área do seu, ou que sobre este deite goteiras, o que bem configura a hipótese do caso concreto. Alegou, ainda, em reforço à sua argumentação, o preceito do art. 575 do CCB.
Pede, ao final, seja julgada procedente a ação, e, assim sendo, a demolição de tudo o que tenha sido irregularmente construído e a cominação de pena diária em caso de descumprimento da decisão.

modelo

Pedro Silva, brasileiro, solteiro, residente e domiciliado na rua Bambui, 174, bairro Anchieta, nesta cidade, vem, por seu advogado infra-assinado (mandato incluso), mui respeitosamente, perante V. Exa., propor Ação de Nunciação de Obra Nova, contra Márcio Pereira, viúvo, aposentado, residente e domiciliado na rua Bambui, 176, bairro Anchieta, nesta cidade, com base nos fatos e fundamentos a seguir expostos:
O réu é proprietário do imóvel localizado à rua Bambui, 176. Há vários dias iniciou uma série de obras em seu imóvel, com a pretensão de construir mais um cômodo em sua casa, o qual necessitará de um telhado que deitará goteiras sobre o prédio vizinho, de propriedade do autor (imóvel
nº 174, da mesma rua).
Procurado pelo autor para que paralisasse a obra nociva, negou o demandado a intenção de construir uma cobertura para a nova área, com o claro propósito de ganhar tempo e desviar a atenção dos moradores vizinhos, enquanto a edificação prossegue a todo vapor.
Entretanto, com o avançar das obras, nota-se claramente a construção de dois pilares de sustentação da laje/telhado, localizados a menos de dez centímetros da divisa. Quando o novo telhado estiver totalmente acabado, por ser o atual telhado com apenas uma água, todo o escoamento de água de chuva se dará no terreno vizinho de propriedade do autor, sendo de ressaltar que além da ilegalidade do projeto, a tubulação de água pluvial existente no imóvel do autor nem sequer suporta a nova captação, conforme trabalho técnico e fotos anexos.
Inquestionável, assim, a irregularidade da construção que prejudica sobre maneira o prédio confinante.
Dispõe o art. 572 do Código Civil que “o proprietário pode embargar a construção de prédio que invada a área do seu, ou sobre este deite goteiras, bem como a daquele, em que, a menos de metro e meio do seu, se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda”.
O artigo 575, do mesmo diploma legal, estabelece que o proprietário edificará de modo que o beiral do seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho.
Busca o Código evitar o prejuízo suportado pelo vizinho com a queda das águas advindas do telhado vizinho, bem como a criação de servidão de goteira. Por isso, permite o artigo art. 572 citado que o proprietário embargue a obra, em tal situação.
Em face do exposto, requer a concessão de liminar, ordenando a paralisação imediata da obra irregular, initio litis e inaudita altera parte, cominando pena diária para o caso de inobservância da decisão.
Pede, outrossim, seja, ao final, julgado procedente o pedido, para ordenar a demolição do que até a presente data já foi irregularmente edificado e proibir a construção do telhado deitando goteira sobre o prédio do autor.
Requer, ainda, a citação do réu, com todas as formalidades legais para, querendo, apresentar contestação no prazo legal, após deferida e executada a liminar. A citação do réu deverá ser feita no endereço indicado.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito permitidos, inclusive depoimento pessoal do réu, o que desde já requer, sob pena de confissão.
Dá-se a causa o valor de R$ 2.000,00.
O endereço do procurador do autor é o constante do timbre desta petição.
Nestes termos,
Pede deferimento.
Local, data e assinatura.

NOTAS

1 Esta matéria é regulamentada pelos arts. 572 a 587 do atual Código Civil. Estas mesmas regras constam dos artigos 1.299 a 1.313 do novo Código Civil.

2 As obras realizadas pelo Poder Público no interesse público não serão objeto de ação de nunciação.

3 A competência para a ação de nunciação de obra nova é do foro da situação do imóvel.

4 A legitimidade do proprietário, posseiro, condômino fundamenta-se no real e efetivo prejuízo que a obra do vizinho ou condômino cause ao seu prédio pelo desrespeito ao regulamento. Assim, não importa a distância que separa os dois prédios.

5 A legitimidade não seria apenas do município, mas também do Estado e da União, de acordo com a política disciplinadora do direito de construir.

6 Art. 45, Lei nº 6.766/79.

7 Deve o autor descrever na petição inicial o estado em que se encontra a obra.

8 A prova da urgência pode ser através de justificação prévia. Não há intimação da parte contrária para este ato.

9 O desrespeito à ordem judicial configura crime de desobediência para o construtor e empresário e atentado para o réu.

10 Não corre nas férias a ação de denunciação da lide, exceto o embargo liminar que será concedido e executado no período de recesso, devido a sua urgência.